1. Introdução
Avaliação de Hotéis – Parte IV
Avaliação de Hotéis – Parte III
11 Setembro, 2018
Arrendamento Lisboa
24 Setembro, 2018O Método DCF (“discounted cash flows” – saldos de tesouraria descontados) é considerado, pela generalidade dos agentes económicos, como o método mais apropriado para avaliar os ativos geradores de rendimento, entre os quais, se encontram os hotéis, pousadas, parques de campismo entre outros.
Esta metodologia exige que o profissional de avaliação domine de forma razoável o “excell”, possua conhecimentos na área financeira e esteja familiarizado com o universo de despesas e receitas que enquadram o ativo em apreço.
Um “Cash-Flow” é constituído pelas seguintes áreas ou setores:
ÁREA 1 – DOS PRESSUPOSTOS
ÁREA 2 – DO TEMPO
ÁREA 3 – DAS RECEITAS E DESPESAS
ÁREA 4 – DOS VALORES
ÁREA 5 – DOS RESULTADOS
Analisemos, de seguida, cada um destas áreas.
2. ÁREA 1 – DOS PRESSUPOSTOS
2.1 Localização deste setor dentro de um cash flow
Como sabemos o excell permite a construção de diversas folhas. Para os iniciados neste tipo de cálculos, poder-se-á colocar as seguintes questões:
a) Qual a finalidade dos pressupostos?
b) Os pressupostos deverão ser inscritos na mesma folha dos cálculos ou em folha independente e separada?
A existência de pressupostos justifica-se porque o valor comercial de um ativo imobiliário de rendimento depende de um conjunto de dados que podem ser expressos por valores fixos ou variáveis. No tipo de ativo em questão (hotéis e propriedades congéneres), podemos enunciar, como dados fixos, por exemplo, o número de quartos, e como dados variáveis, por exemplo, o preço dos quartos, a taxa de rotação, as taxas de crescimento anuais do número de quartos vendidos, entre outros. Ora, é precisamente na área do excell destinada aos pressupostos, onde deveremos declarar os valores fixos e variáveis, que na nossa opinião, condicionam o valor comercial do hotel em análise. Esses valores, por sua vez, serão posteriormente conectados, “linkados”, às diversas células de cálculo, para que qualquer eventual alteração nos mesmos, possa automaticamente produzir a alteração instantânea das mesmas, e consequentemente, a alteração instantânea do valor comercial procurado. Se a “linkagem” não estivesse estabelecida desde o início, cada vez que alterássemos o valor de uma determinada variável, teríamos que proceder à reformulação de todos os cálculos. Ou seja, a finalidade dos pressupostos, desde que eles estejam linkados aos cálculos, tem a ver sobretudo com a possibilidade que estes conferem ao avaliador de poder, em qualquer altura do desenvolvimento dos cálculos, alterar os valores das variáveis reputadas como mais significativas na explicação do valor comercial do ativo de rendimento.
A localização da zona de pressupostos dependerá do número de folhas afetas ao cálculo. Se existir apenas uma folha afeta aos cálculos, a zona de pressupostos deverá ficar localizada nessa mesma folha. Se existir mais do que uma folha de cálculo, deveremos isolar os pressupostos numa folha independente dado que as diversas folhas de cálculo irão seguramente partilhar alguns dos dados fixados nos pressupostos, e variando os pressupostos na folha independente, automaticamente os cálculos de todas as folhas são automaticamente alterados (por exemplo, quando se calcula o valor do hotel com base em vários cenários e se utiliza uma folha de cálculo para cada um deles).
2.2 Tipo de Pressupostos a considerar
Um hotel é um ativo com vida no sentido que na data da avaliação, pode se encontrar numa das seguintes fases de desenvolvimento:
a) fase “embrionária” (prédio a demolir ou terreno para a instalação de um hotel, mas sem ainda existir projeto aprovado para o mesmo);
b) fase “de gestação” (prédio a demolir ou terreno para a instalação de um hotel, já com projeto realizado e aprovado e com licenças a pagamento);
c) fase “bebé” (hotel em vias de inauguração);
d) fase “criança” (hotel que ainda não atingiu a fase de cruzeiro);
e) fase “adolescente” (hotel já em fase de cruzeiro);
f) fase “adulta” (hotel já com alguma idade e a necessitar de algumas obras de reparação e/ou renovação).
Para cada uma das etapas em que o nosso ativo se encontre, existirão variáveis explicativas específicas. Seguem-se alguns exemplos:
Na fase “embrionária” existirá a variável “custo do projeto” que não será considerada nas outras fases de desenvolvimento.
Nas fases “embrionária” e “de gestação”, existirá a variável “custo da construção, mobília, equipamento e decoração” que não tem sentido considerar nas fases “bebé”, “criança”, “adolescente” e “adulta”, dado que o ativo já está construído.
Na fase “criança” deverá ser considerada a variável “taxa de crescimento dos quartos vendidos, até ao estabelecimento da fase de “cruzeiro”. Esta variável não será considerada quando se avaliam hotéis que se encontram em fase de cruzeiro ou obsoletos.
Isto significa que o número e tipo de variáveis explicativas a considerar nos cálculos (pressupostos) dependerão da fase de desenvolvimento em que se insere ou se encontra o ativo em análise.
2.3 Declaração e Justificação dos pressupostos no texto do relatório
Por vezes, os relatórios de avaliação de hotéis, não explicitam os valores que foram fixados para os pressupostos de avaliação e apenas apresentam uma cópia da folha de excell onde foram feitos os cálculos. Na minha opinião, os valores fixados para os pressupostos deverão ser declarados no texto do relatório e se possível, justificados.
Quando os pressupostos não são declarados no texto do relatório ou na própria cópia da folha de excell que é integrada no relatório, não se percebem os valores que figuram em algumas das células do Cash Flow.
Por vezes, o cliente tem necessidade de fazer “uma contas” para perceber o que foi feito. Por exemplo, do nº de quartos disponíveis, passa-se para o número de quartos vendidos, sem que se declare em algum lugar do relatório e nem tão pouco na cópia da folha de excell, que a taxa de rotação assumida, para o período temporal utilizado, foi de x%.
Continuamos nos próximos artigos.
Ruy Figueiredo
23 de setembro de 2018
