Avaliação de Hotéis – Parte III
Avaliação de Hotéis – Parte II
7 Setembro, 2018Avaliação de Hotéis – Parte IV
23 Setembro, 2018
1. Metodologias de Avaliação
1.1 Valor Intrínseco
Se o objetivo da avaliação de um hotel for a determinação do seu “valor intrínseco”, dever-se-á utilizar a metodologia de avaliação estática, conhecida por Método do Custo Evolutivo.
Nesta metodologia, o valor do hotel é obtido somando-se ao valor de mercado do terreno “T” e respetivos encargos com a sua aquisição “ET” (IMT, Imposto de Selo, encargos notariais), os custos (a novo ou depreciado) com a sua edificação (com a construção “C” e respetivos encargos conexos “EC” – projetos, taxas e licenças camarárias, encargos financeiros, gestão e fiscalização das obras, outros) e ainda os montantes que representam ou reflitam a comissão de venda “EV”e lucro do promotor “L”.
As fórmulas que permitem estimar o valor intrínseco do hotel, serão as seguintes:
Hotel novo ou quase novo
V = (T+ET) + (C+EC) + (EV + L)
Hotel usado e/ou com alguma desfuncionalidade
V = (T+ET) + (C+EC) (1 – k) + (EV + L)
1.2 Valor Empresarial
Se o objetivo da avaliação de um hotel for a determinação do seu “valor empresarial”, poder-se-ão utilizar os seguintes métodos de cálculo:
a) Método Comparativo;
b) Método do Rendimento ou dos Cash Flows Descontados.
1.2.1 Método Comparativo
Este metodologia assenta na obtenção e ajustamento de informação relativa aos valores de oferta de venda ou de venda por quarto disponível, de hotéis análogos ao em apreço.
Vejamos o seguinte exemplo:
Hotel em apreço
Localização = cidade X
Nº de quartos = 62
Nº de estrelas = 3
Hotel referencial 1
Localização = cidade X
Nº de estrelas = 3
Nº de quartos = 30
Valor de venda: 3.000.000 €
Preço de venda por quarto = 100.000 €/quarto
Hotel Referencial 2
Localização = cidade X
Nº de estrelas = 3
Nº de quartos = 100
Valor de venda: 11.000.000 €
Preço de venda por quarto = 110.000 €/quarto
Ajustamento das referências ao hotel em apreço
variáveis explicativas reputadas significativas
variável 1 = “idade”;
variável 2 = “nível de arquitetura”
variável 3 = “centralidade”
Vamos supor que após os ajustamentos os valores obtidos eram os seguintes:
Ajustamento da referência 1
p1 = 100.000 x f11 x f12 x f13 = 95.000 €/quarto
Ajustamento da referência 2
p2 = 100.000 x f21 x f22 x f23 = 105.000 €/quarto
Média dos valores ajustados
p = (p1 + p2) x 50% = (95.000 + 105.000) x 50% = 100.000 €/quarto
Valor do Hotel
V = nº quartos x preço de venda por quarto = 62 x 100.000 = 6.200.000 €
No entanto, devido ao volume reduzido de informação existente relativa à venda de hotéis e da subjetividade que sempre envolve o processo de ajustamento da informação recolhida e que serve de suporte à avaliação, nem sempre a aplicação deste Método é bem vista aos olhos dos investidores. De fato, estes preferem a utilização do método do Rendimento baseado nos Cash Flows Descontados.
1.2.2 Método do Rendimento Baseado nos Cash Flows descontados
1.2.2.1 Conceitos Operacionais de Hotelaria
Antes de iniciarmos a descrição do Método dos CF, introduziremos alguns conceitos operacionais utilizados no mundo da hotelaria com os quais os avaliadores de hotéis deverão estar familiarizados.
Apresentar-se-á, de forma sumária, os seguintes conceitos:
a) Taxa de ocupação;
b) ADR – “Average Daily Rate”;
c) ARR – “Average Room Rate”;
d) REVPAR (Revenue per Available Room).
Taxa de Ocupação
A taxa de ocupação (verificada dentro de um determinado período de tempo) corresponde ao rácio entre o número de quartos ocupados nesse período e o número total de quartos disponíveis do hotel.
sendo,
n – número de quartos disponíveis no período em análise;
no – número de quartos do hotel ocupados ou vendidos no período em análise;
to – taxa de ocupação verificada no período em análise;
ter-se-á:
to (%) = (no / n) x 100
ADR
Este indicador reflete o preço médio diário e obtem-se dividindo-se a receita verificada pelo departamento de alojamento pelo número de quartos disponíveis, ou seja:
ADR = R / n
ARR
Este indicador obtem-se dividindo a receita verificada pelo departamento de alojamento pelo número de quartos vendidos.
ARR = R / no
REVPAR
Este indicador reflete a receita de alojamento por quarto disponível e obtem-se dividindo a receita do departamento de alojamento verificada em determinado período pelo número de quartos disponíveis nesse período, ou seja:
RevPAR = R / no
Este indicador também pode ser calculado multiplicando-se a taxa de ocupação pelo ADR, ou seja:
REVPAR = to x ADR
Ruy Figueiredo
11 de Setembro de 2018
