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Valor dos Honorários
O processo de avaliação de um hotel não se pode comparar com o processo de avaliação de um ativo imobiliário normal (apartamento, moradia, loja, escritório, outro).
De fato, na avaliação de um hotel, o volume de trabalho exigido e a especificidade técnica dos conhecimentos necessários à realização da sua avaliação, não podem ser comparados com os exigidos na avaliação dos ativos normais ou não especiais.
Deste modo, os honorários também não podem ser semelhantes.
No entanto, como sabemos, os honorários dos serviços de avaliação têm caído drasticamente nos últimos anos, em grande parte, por culpa dos próprios avaliadores, que para conseguirem trabalho ou mais trabalho, aceitam realizá-lo a preços desadequados.
E uns vão empurrando os outros, como não podia deixar de ser !
Deste modo, hoje em dia, estão a praticar-se preços para a avaliação de hotéis completamente irrealistas e desproporcionais face ao conhecimento e trabalho exigidos.
Perguntem a vos próprios.
Pelo mesmo preço prefiro avaliar 1 apartamento ou 1 hotel?
A resposta é óbvia para qualquer avaliador. É preferível avaliar 1 apartamento. Dá menos trabalho e é mais fácil.
Continuem a perguntar a vós próprios.
Pelo mesmo preço prefiro avaliar 2 apartamentos ou 1 hotel?
A resposta é óbvia para qualquer avaliador. É preferível avaliar 2 apartamentos pois dá menos trabalho e é mais fácil.
Perguntem agora a vós próprios.
Pelo mesmo preço, qual o número máximo de apartamentos que prefereria avaliar em vez de ter de avaliar 1 hotel?
A resposta agora será variável mas, intuitivamente, proponho “7” para esse número, ou seja, pelo mesmo preço, era indiferente, avaliar 7 apartamentos ou avaliar um hotel, ou seja ainda, pelo mesmo preço, entre avaliar 8 apartamentos ou 1 hotel, era preferível avaliar o hotel.
Ora, se para avaliar um apartamento, em termos médios, a classe exige honorários entre os 100 e os 200 €, então, para avaliar um hotel, a classe, em termos médios, deveria propor honorários 7 vezes maiores, ou seja, entre 700 e 1.400 €.
Mas não é isso que acontece. Há notícias de valores praticados bem abaixo do patamar mínimo referido (700 €), o que não pode continuar a acontecer.
2. Objeto de avaliação
Existem diversos ativos imobiliários, cuja avaliação envolve direta ou indiretamente a avaliação de um hotel.
Podemos referir os seguintes:
a) hotel em funcionamento, com pouco, algum ou relevante histórico de despesas e receitas;
b) prédio com viabilidade para a sua reversão para hotel, com ou sem ampliação;
c) a demolir para a implantação de um hotel;
d) terreno com viabilidade para a implantação de um hotel, com ou sem projeto aprovado;
outros.
Na avaliação de cada um dos ativos referidos é necessário incluir a avaliação de um hotel mas determinados e diferentes aspetos monetários e temporais, terão também que ser refletidos.
Por exemplo, enquanto para a avaliação de um hotel já existente não é necessário estimar os custos de construção, mobília, porque o relevante em termos valorizativos é apenas o universo futuro de receitas e despesas que o mesmo proporcionará, para a avaliação de um terreno para a construção de um hotel, sem projeto aprovado, haverá que estimar para além do valor futuro do hotel, o custo com eventual demolição, projetos, construção, mobília, decoração, entre outros.
Deste modo, é importante qualificar adequadamente o objeto de avaliação, porque existem aspetos temporais e de custo que têm que ser refletidos, para além da avaliação propriamente dita e específica do hotel.
3. Objetivo da avaliação
Para além de termos que qualificar adequadamente o objeto de avaliação, temos também que auscultar o cliente sobre o objetivo com que o mesmo pretende que façamos a avaliação.
Grosso modo, existem as seguintes duas perspetivas avaliatórias:
a) a que procura o “valor intrínseco”;
b) a que procura o “valor empresarial”.
Podemos definir “valor intrínseco” como o valor do hotel baseado no custo da sua implantação, depreciado ou não. Este valor refletirá os custos com o terreno, encargos com a aquisição do terreno, encargos com os projetos e taxas camarárias, custo da construção, custo com a fiscalização e gestão das obras, encargos financeiros, custo das mobílias, decoração dos espaços, entre outros.
Podemos definir “valor empresarial” como o valor do hotel baseado nas receitas e despesas que o mesmo proporciona ou se estima vir a proporcionar.
Quando um hotel é colocado no mercado de venda, os eventuais interessados ponderam a sua aquisição apenas com base no “valor empresarial” do mesmo e não com base no seu “valor intrínseco”. Ou seja, para eles é fundamental para a decisão de aquisição, a rentabilidade líquida que o ativo proporciona ou pode vir a proporcionar.
Em síntese, para avaliar um hotel, temos de saber com que perspetiva é que o cliente quer que façamos.
Ruy Figueiredo
7 de Setembro de 2018
